Come trasformare il sottotetto in mansarda

Hai un appartamento con un sottotetto? Non sottovalutare questa grande opportunità che ti permette di raddoppiare la superficie della casa o almeno di creare una stanza in più.

Prima di procedere ci sono delle verifiche preliminari da fare. Scopriamo quali sono.

Verifiche di base per ricavare una mansarda da un sottotetto

Per trasformare un sottotetto non abitabile in una mansarda è necessario:

• verificare se l’altezza media e minima del sottotetto rispettano quelle richieste dalla legge della Regione di appartenenza. Nel caso in cui sono rispettate, è necessario verificare se è consentito fare dei lavori per elevare l’altezza del colmo del tetto. Se il sottotetto non ha l’altezza minima prevista dalla legge ma non è consentito elevare il colmo, in alternativa puoi creare un soppalco in legno. Per fare questo passaggio, bisogna prima di tutto demolire il solaio. Una volta effettuati i lavori di demolizione, sarà possibile creare un soppalco. In questo modo avrai a disposizione uno spazio molto più ampio
• Controllare il rapporto aero-illuminante richiesto dalla Regione. Si tratta del rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle finestre. Questo rapporto è volto a garantire luce e ricambio d’aria sufficienti all’interno dei locali per poter accogliere persone. Il Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 ha stabilito a livello nazionale un Fattore Medio di Luce Diurna non inferiore al 2% ed una superficie apribile non inferiore a 1/8 della superficie calpestabile. Ciascuna Regione ha stabilito dei parametri differenti per il rapporto aero-illuminante nei sottotetti. Per aumentare il rapporto aero-illuminante, devi installare delle finestre sulla parte superiore del tetto inclinata e se possibile anche sulla parte bassa delle mura perimetrali.

• Modificare la destinazione d’uso: la mansarda può diventare abitabile. Salvo eccezioni previste da leggi locali, questo edificio non può essere trasformata in ufficio o negozio. Regioni come Umbria e Piemonte ammettono anche l’utilizzo ricettivo.

• Verificare la conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico ed il rispetto della normativa acustica.

Requisiti necessari per trasformare un sottotetto in mansarda

Una volta fatte le precedenti verifiche, puoi iniziare concretamente a progettare la mansarda scegliendo i materiali e le soluzioni che più ti ispirano. Un sottotetto può diventare una stanza aggiuntiva con varie funzioni, quali un ufficio, una camera da letto, una stanza dei giochi, un angolo lettura.

Prima di cominciare, consulta un architetto per verificare se è possibile convertire il sottotetto in una mansarda abitabile verificando i seguenti requisiti:

• Accesso alla soffitta facilitato. Normalmente si accede ad una soffitta tramite una scala pieghevole o di piccole dimensioni. Sono necessari circa 20 mq per piano per costruire una scala normale in muratura e questo intervento richiede un costo notevole. L’alternativa è una scala sospesa, magari a chiocciola, un po’ più scomoda ma meno ingombrante.
• Soffitto abbastanza alto. L’altezza del soffitto in un sottotetto è limitata dall’altezza e dalla pendenza della falde. Per rendere la mansarda a basso consumo energetico, deve esserci lo spazio sufficiente per un adeguato isolamento.

• Abbondante luce naturale. Il modo migliore per fornire luce naturale alla mansarda è quello di installare delle finestre per tetti, in modo tale da avere luce ed aria tutto il giorno. Con finestre inserite a livelli diversi si può migliorare la ventilazione del sottotetto, facendo uscire l’aria interna e facendo entrare aria fresca, grazie all’effetto camino.

• Pavimento abbastanza robusto. Prima di cominciare i lavori va verificato come è stato fatto il pavimento del sottotetto. In case molto vecchie potrebbe essere in legno e quindi deve essere rinforzato o completamente rifatto. È da considerare anche il fatto che lo stesso potrebbe ridurre l’altezza della mansarda.

• Riscaldamento della mansarda. Le mansarde tendono ad essere calde in estate e fredde in inverno. Puoi utilizzare un termostato separato da quello del piano inferiore, così da poter impostare la temperatura autonomamente.

 

Cambio destinazione d’uso sottotetto non abitabile in mansarda

La mansarda è un locale ricavato in un sottotetto. Tale locale si ricava tramite disposizioni particolari delle falde del tetto: una pendenza adeguata nella parte più centrale e in altezza (colmo), una pendenza più inclinata, quasi verticale, nella parte più perimetrale (zona di gronda).

Una mansarda può avere finestre verticali o abbaini che permettono il passaggio di un ottima luce.

Per il cambio d’uso da sottotetto a mansarda la prima cosa da verificare è che il sottotetto abbia i requisiti minimi per essere abitabile.

Nel sottotetto ci sono ambienti troppo bassi per essere realmente sfruttati o abitati, soprattutto nei punti in cui il tetto inizia a scendere.

Per trasformare una soffitta in una mansarda bisogna verificare questi 2 punti fondamentali:

1. Altezza minima tra pavimento piano di calpestio e soffitto deve essere di 2,70 m. Per gli ambienti vivibili come la cucina, il soggiorno, le camere e di 2,40 m. Quindi si può sfruttare il sottotetto basso per locali tecnici, ripostigli e locali di sgombero. Cabine armadio e ripostigli possono avere altezze inferiori. Il bagno nel sottotetto ha altezza minima di 2,40 m. Tutti i bagni sotto a questa altezza non possono essere conformi. Le leggi regionali modificano spesso la normativa nazionale, fissando l’altezza media ponderale. Questa si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima, per la superficie relativa.

 

2. Rapporto aero-illuminante degli ambienti abitabili. Le larghezze delle finestre devono essere proporzionate in modo da non essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento. Se non ci sono molte finestre occorre verificare in fase di progettazione e studio della fattibilità la possibilità di aprire dei velux, lucernari, abbaini sul tetto.

 

Qual è la differenza tra mansarda e sottotetto?

A livello catastale non esiste la mansarda ma esistono gli immobili abitabili ( es. con categoria catastale A/2 abitazione di tipo civile) e non abitabili ( es. con categoria catastale C/2: magazzini,locali di deposito come le soffitte etc).

Si definisce mansarda l’appartamento posto all’ultimo piano con il cielo declivante , cioè con due diverse altezze.

Spesso questa tipologia di immobile, anche se completo di bagno e fornito di attacchi di cucina, non possiede i requisiti nè le relative certificazioni di abitabilità ed agibilità.

 

La soffitta è un locale posto all’ultimo piano normalmente di categoria catastale C/2 e quindi non abitabile. La mansarda invece è sempre un locale (unico o diviso) posto all’ultimo piano ma deve avere la cat. Catastale A/2 (quindi abitabile). In mancanza di questo requisito (cat. A/2) viene definita mansarda (piano mansardato) ma tecnicamente e giuridicamente è un sottotetto o soffitta, non abitabile.

Quale autorizzazione occorre per la trasformazione da sottotetto a mansarda abitabile?

Se il sottotetto non è abitabile (cat. C/2) e però potrebbe avere i requisiti per poterlo diventare come abitazione (cat. A/2 appartamento mansarda) occorrerà presentare una pratica edilizia per cambio di destinazione d’uso e pagare i relativi oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione in base al comune competente.

L’autorizzazione da presentare all’ufficio tecnico del comune competente è il Permesso di costruire poiché è un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante con passaggio tra categorie funzionali su tutto il resto del territorio.

Terminati i lavori di cambio d’uso da sottotetto (cat. C/2) a mansarda abitabile occorrerà eseguire quindi una variazione catastale.

Si tratta di una comunicazione all’Agenzia delle Entrate Ufficio Catasto delle variazioni avvenute nello stato di un immobile.

I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite la procedura DOCFA che va presentata online dal tecnico incaricato.