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Il cambio di destinazione d’uso è una delle operazioni più “complesse” in ambito urbanistico. Per questo motivo è fondamentale non sottovalutarla.

In questo articolo saranno spiegate quali sono le autorizzazioni ed i permessi da richiedere, i costi da affrontare e, soprattutto, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d’uso.

Cosa si intende per destinazione d’uso?

Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.

La normativa facente riferimento all’art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01 definisce 5 categorie, quali:

1. Si tratta di abitazioni di qualsiasi genere, comprese quelle utilizzate in modo promiscuo. Ad esempio, studio professionale, affittacamere, abitazione.
2. turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta. Sono comprese anche le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo (come ostelli) e le altre attività extra-alberghiere.

3. produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie ed in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere.

4. commerciale: negozi di vicinato, media distribuzione, attività commerciali di grande distribuzione ed all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub.

5. agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

Ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, la quale comporta il passaggio ad una diversa categoria funzionale, viene definita cambio di destinazione d’uso rilevante. Se invece si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso, eccetto le seguenti situazioni:

• tu viva in un condominio ed il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Ne è un esempio il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.
• L’immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. A seconda del tipo di destinazione d’uso, bisognerà rispettare prescrizioni igienico-sanitarie precise. Ad esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno principale minimo 2,5 mq) ed i rapporti aero-illuminanti (ovvero il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali). Ogni Comune ha le sue regole. Quindi è fondamentale rispettarle e documentarsi prima.
• Lo strumento urbanistico comunale indica che sul tuo immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso. Per strumento si intende il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.

Cambio di destinazione d’uso: le fasi principali

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di Costruire poiché, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente.

Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia. Questo intervento ricade nella ristrutturazione e quindi bisogna presentare al Comune un permesso a costruire.

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, è fondamentale prima di tutto contattare un professionista, il quale dovrà:

• ritirare i documenti relativi all’immobile depositati presso gli archivi comunali. Si tratta di vecchi permessi a costruire, concessioni, SCIA, agibilità;
• procedere con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo;
• dopo il rilievo, verificare la regolarità urbanistica e quindi, l’assenza di abusi
• verificare i requisiti igienico-sanitari dell’intervento e l’eventuale progettazione degli spazi;
• compilare il Permesso a Costruire.

Nel giro di un paio di mesi, potrai presentare la pratica urbanistica. I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell’immobile presso l’archivio comunale.

La pratica per il cambio di destinazione d’uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

I costi di un cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile prevede le seguenti spese:

• interventi edili: spesso nel cambiare l’uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani.
• Onorari dei professionisti, variabili a seconda se si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche ed impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

• Oneri di urbanizzazione, parcheggi ed i diritti di segreteria.

Quando viene costruito un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l’Amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc., attraverso i cosiddetti oneri urbanistici. Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra. Ne segue un differente carico urbanistico come ad esempio un diverso consumo di acqua, un differente carico nella fognatura e un dissimile uso dei parcheggi .

Anche se attuato senza opere edilizie, il cambio comporta allo stesso modo l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione. Dovrai pagare la differenza tra quanto avresti dovuto corrispondere per la nuova destinazione e quello che hai già versato per la vecchia destinazione. Questo però solo nel caso in cui la nuova destinazione determini un aumento del carico urbanistico della zona.