Manutenzione

L’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001 definisce il concetto di manutenzione straordinaria.

Per manutenzione straordinaria si intendono le opere e le modifiche necessarie per:

• rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici;
• frazionare o accorpare unità immobiliari con esecuzione di opere. Quest’ultime comprendono anche quelle che comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico.

Quali interventi rientrano nella manutenzione straordinaria?

I lavori di manutenzione straordinaria si suddividono in interventi su opere esterne ed opere interne.

Per opere esterne si intendono:

• rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
• sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
• realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
• apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
• interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi.

Le opere interne invece comprendono:

• consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio sia in fondazione che in elevazione;
• sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti senza modificare le quote di colmo o gronda;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari;
• rifacimento o modifica integrale degli impianti compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
• sostituzione dei tramezzi interni con modifica dello schema distributivo senza alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso;
• frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare che però non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• interventi finalizzati al risparmio energetico. Ne sono un esempio la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico con la coibentazione.

Non rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

• la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde. In questo caso si verifica un aumento del volume ed una sopraelevazione;
• l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio;
• la costruzione di un tetto di un immobile con un’altezza superiore a quella preesistente. In questo caso si altera la volumetria dell’immobile.

Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono alterare la volumetria complessiva degli edifici né comportare modifiche delle destinazioni di uso.

Riguardo il frazionamento e l’accorpamento è importante mantenere l’originaria destinazione d’uso delle unità immobiliari. A tal proposito bisogna specificare che le costruzioni ex novo di parti degli edifici, anche nel caso in cui vengano abbattute le strutture preesistenti, non rientrano negli interventi di manutenzione straordinaria ma si configurano come nuove costruzioni.

Qual è la differenza tra manutenzione straordinaria ed ordinaria?

La distinzione tra le due casistiche di manutenzione è importante, perché dalla stessa dipendono le differenti pratiche da avviare per eseguire i lavori scelti.

Rientrano nella manutenzione ordinaria i seguenti interventi:

• riparazione, rinnovamento e sostituzione riguardanti le finiture degli edifici;
• opere per integrare o mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici preesistenti;
• sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti;
• tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi esterni ed interni;
• rifacimento di intonaci interni;
• impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
• verniciatura delle porte dei garage.

In linea generale con gli interventi di manutenzione ordinaria si sostituiscono dei componenti o si procede con opere di mantenimento periodico degli stessi.

Con gli interventi di manutenzione straordinaria invece si possono anche modificare o cambiare le parti fondamentali di un immobile o si possono introdurre elementi innovativi nel rispetto dei criteri stabiliti dal Testo Unico dell’Edilizia.

I lavori di manutenzione straordinaria presentano un maggior grado di complessità rispetto a quelli ordinari.

Negli ultimi anni, questa distinzione tra manutenzione straordinaria ed ordinaria risulta importante anche per valutare la possibilità o meno di usufruire di sgravi fiscali previsti dalla legge.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è richiesta e necessaria per opere di manutenzione straordinaria, ma non per quelle di manutenzione ordinaria;

I lavori di manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari godono delle detrazioni date da Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Bonus Mobili e Bonus Verde.

I lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, invece, usufruiscono delle medesime detrazioni sia per i lavori di manutenzione straordinaria che ordinaria.

A seconda del tipo di lavori eseguiti si può fruire di incentivi locali e/o nazionali.

In caso di lavori di manutenzione, ordinaria o straordinaria, si paga un’IVA agevolata al 10% (e non quella ordinaria al 22%). L’IVA al 10% si calcola sia sul costo del lavoro che sui beni acquistati (art. 7 co. 1 lett. b della L. 488/1999).

L’IVA al 10% relativa ai beni significativi si applica solo sulla differenza tra il costo totale della ristrutturazione ed il costo dei beni significativi.

Sulla restante parte si applica l’IVA al 22%.

Le procedure necessarie per l’esecuzione dei lavori

Prima di iniziare i lavori di manutenzione straordinaria sono fondamentali due procedure da fare:

• la CILA ossia la comunicazione inizio lavori asseverata;
• la SCIA ossia la segnalazione certificata di inizio attività.

CILA, come e quando presentarla al Comune? 

La CILA va presentata dal proprietario, usufruttuario o inquilino dell’immobile allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente per i lavori di manutenzione straordinaria senza interventi strutturali o modifiche dei parametri urbanistici.

Anche se tutti i Comuni consentono al singolo cittadino di presentare entrambe le procedure è preferibile che le dichiarazioni e le asseverazioni vengano redatte e consegnate da un tecnico abilitato o da professionisti come architetti o geometri. Essi si occuperanno di redigere i disegni del progetto e l’asseverazione per dichiarare che gli interventi che verranno realizzati rientrano nella CILA e che rispettano le diverse normative vigenti in materia (ad es. energetiche, antisismiche).

Dovranno dichiarare inoltre di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa che eseguirà i lavori e con il committente e che gli interventi non richiedono il rilascio di un altro titolo abilitativo (SCIA).

La CILA può essere presentata anche telematicamente, “caricando” la domanda sul sito del Comune competente territorialmente o tramite PEC.

I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione della CILA.

La CILA è richiesta nei seguenti casi:

• rifacimento o creazione di allacci fognari che apportano modifiche al percorso e alle caratteristiche della rete;
• quando si cambia la distribuzione degli ambienti con la demolizione e costruzione di tramezzi e mura divisorie interne (non portanti);
• apertura o chiusure di porte ed infissi;
• creazione di piscine;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari che non comportino una modifica della volumetria degli immobili e della destinazione d’uso.

SCIA, come e quando presentarla al Comune?

Quando i lavori riguardano invece interventi strutturali che comportano l’aumento delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici è necessario presentare la segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA).

Anche in questo caso è necessaria l’asseverazione redatta da tecnici abilitati per dichiarare la regolarità dei lavori ed il rispetto delle normative vigenti in materia.

La SCIA può essere presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia o per via telematica ed i lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione.

L’Amministrazione Comunale ha 30 giorni di tempo per effettuare i dovuti controlli e se necessario bloccare i lavori o richiedere che vengano adeguati alla normativa vigente.