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Il Bonus Ristrutturazione 2025 porta con sé importanti novità che rimodulano le detrazioni fiscali e i requisiti per accedere a una delle agevolazioni più utilizzate nel panorama edilizio italiano. Pur restando un valido strumento per incentivare i lavori sugli immobili residenziali, la Legge di Bilancio ha apportato modifiche che influenzano sia i beneficiari che gli interventi ammessi, cambiando anche le detrazioni relative al bonus ristrutturazione, all’ecobonus e al sismabonus, mentre il superbonus viene abolito e il bonus verde non sarà più disponibile.

Modifiche alle detrazioni fiscali nel Bonus Ristrutturazione 2025

Il Bonus Ristrutturazione continua a rappresentare uno dei pilastri del sistema di incentivi edilizi, ma con il 2025 subisce una significativa rimodulazione. Le detrazioni fiscali saranno applicabili con percentuali e limiti differenti a seconda della destinazione d’uso degli immobili.

Per la prima casa, la detrazione rimane pari al 50% delle spese sostenute, con un limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per gli altri immobili, invece, la detrazione scende al 36%, mantenendo lo stesso tetto massimo di spesa. Questo rappresenta un significativo taglio rispetto agli anni precedenti, penalizzando le seconde case e gli immobili destinati ad attività non residenziali.

Gli interventi coperti dal Bonus Ristrutturazione 2025

Il Bonus Ristrutturazione prevede interventi quali la ristrutturazione edilizia, la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo, inclusi nelle categorie previste dall’articolo 3 del Testo Unico Edilizia, mentre sono esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria, a meno che non siano eseguiti su parti comuni di edifici condominiali.

Tra i principali lavori incentivati troviamo la sostituzione di infissi esterni e serramenti con materiali o tipologie diverse, l’apertura di nuove porte o finestre, e il rifacimento di scale o rampe. Altri interventi ammissibili includono la realizzazione o trasformazione di una soffitta in mansarda, e l’installazione di ascensori, migliorando così la funzionalità e l’accessibilità dell’immobile.

Inoltre, rientrano nel bonus anche gli interventi di efficientamento energetico, come la coibentazione o la sostituzione di impianti con soluzioni più efficienti. È importante sottolineare che, in questi casi, è possibile beneficiare o del Bonus Ristrutturazioni o dell’Ecobonus, ma non di entrambi per lo stesso intervento. Questa distinzione richiede una pianificazione accurata dei lavori per massimizzare i vantaggi fiscali.

Sono invece esclusi dalla detrazione gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Requisiti per accedere al Bonus Ristrutturazione 2025

Per accedere al Bonus Ristrutturazione 2025, è indispensabile rispettare una serie di requisiti specifici che garantiscano l’idoneità degli interventi e dei beneficiari. Dalla documentazione necessaria ai soggetti che possono richiedere l’agevolazione, passando per le tipologie di immobili ammessi e la regolarità fiscale, ogni aspetto è regolamentato per assicurare trasparenza e conformità alle normative vigenti.

Qual è la documentazione necessaria?

Per accedere al Bonus Ristrutturazione 2025, è fondamentale presentare una documentazione adeguata che dimostri la conformità dei lavori alle normative vigenti. Tra i documenti principali richiesti figura la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), indispensabile per interventi che richiedono permessi edilizi specifici. In alternativa, possono essere necessari altri tipi di autorizzazioni, a seconda della normativa locale applicabile. Inoltre, è obbligatorio conservare fatture e ricevute che attestino le spese sostenute, oltre alle certificazioni tecniche per lavori particolari. Questo insieme di documenti garantisce la trasparenza e la tracciabilità delle operazioni.

Chi può beneficiare del Bonus Ristrutturazione 2025

Il Bonus Ristrutturazione 2025 è accessibile a una vasta gamma di soggetti. Tra i beneficiari principali ci sono i proprietari degli immobili oggetto degli interventi, ma anche i locatari e gli usufruttuari possono usufruirne, purché abbiano il consenso del proprietario per effettuare i lavori. Inoltre, i condomini possono accedere al bonus per interventi che riguardano le parti comuni degli edifici, come scale, facciate e tetti. Questa flessibilità consente così a diverse categorie di persone di sfruttare l’agevolazione.

Tipologie di immobili ammessi

Gli immobili ammissibili per il Bonus Ristrutturazione 2025 devono essere destinati a uso residenziale. Non esistono limitazioni sulla categoria catastale: l’agevolazione si applica sia alle abitazioni principali che a quelle rurali. Rientrano tra gli immobili idonei anche le pertinenze delle abitazioni, come box auto, cantine e soffitte, purché collegate funzionalmente all’immobile residenziale.

Regolarità fiscale dei richiedenti

Un requisito imprescindibile per accedere al Bonus Ristrutturazione 2025 è la regolarità fiscale del richiedente. Tutti i beneficiari devono essere in regola con i propri obblighi fiscali, incluso il pagamento delle imposte e dei contributi previdenziali. Inoltre, è necessario possedere un codice fiscale italiano valido e non avere contenziosi fiscali o irregolarità contributive in corso.

Tagli e abolizioni ai bonus edilizi 2025

Nel 2025, il panorama dei bonus edilizi subisce una significativa riduzione, con alcune agevolazioni che vengono eliminate e altre che vedono una diminuzione delle detrazioni fiscali. L’ecobonus, il sismabonus, il superbonus e il bonus verde sono i principali interessati da questi cambiamenti.

Ecobonus: incentivi ridotti per l’efficienza energetica

Anche l’ecobonus, pensato per incentivare l’efficienza energetica degli edifici, vede un ridimensionamento. Nel 2025, per le prime case, l’aliquota di detrazione rimane al 50%, mentre per gli altri immobili scende al 36%. Gli interventi coperti includono l’installazione di pannelli solari, l’isolamento termico, la sostituzione di infissi e l’acquisto di caldaie ad alta efficienza.

Sismabonus: riduzioni per l’adeguamento antisismico

Il sismabonus, destinato agli interventi di adeguamento antisismico, subisce una sorte simile. Anche in questo caso, nel 2025, le detrazioni sono pari al 50% per le prime case e al 36% per gli altri immobili. Interventi come il consolidamento delle fondamenta, il rafforzamento delle strutture portanti e la riduzione del rischio sismico sono ancora incentivati, ma con percentuali di rimborso inferiori rispetto al passato.

Superbonus: la fine anticipata di un’era

Il superbonus, che aveva rivoluzionato il settore edilizio offrendo detrazioni fino al 110%, viene ufficialmente abolito a partire dal 2025. Questa misura straordinaria aveva permesso a molte famiglie di rinnovare gli edifici migliorandone l’efficienza energetica e la sicurezza antisismica, ma i costi elevati per lo Stato ne hanno decretato la fine.

Con l’eliminazione del superbonus, le opzioni per chi vuole effettuare lavori di grande portata si restringono, lasciando spazio ai bonus tradizionali con detrazioni inferiori.

Bonus verde: un addio definitivo

Il bonus verde, che fino al 2024 aveva incentivato la riqualificazione degli spazi esterni, viene eliminato nel 2025. Questo bonus permetteva di detrarre parte delle spese per interventi su giardini, terrazzi, coperture verdi e impianti di irrigazione, promuovendo la creazione di spazi esterni più curati e sostenibili.

Bonus che restano incentivati nel 2025

Nonostante i tagli e le abolizioni, alcune agevolazioni edilizie restano in vigore nel 2025, mantenendo le stesse regole del 2024. Tra queste spiccano il bonus arredi, dedicato ai mobili e agli elettrodomestici, e il bonus barriere architettoniche, fondamentale per migliorare l’accessibilità degli edifici.

Bonus arredi: mobili ed elettrodomestici restano incentivati

Tra le note positive del 2025 c’è la conferma del bonus arredi, che permette di detrarre una parte delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati a case in ristrutturazione. Questa agevolazione continua a offrire un rimborso fino al 50%, rendendo più accessibile la possibilità di arredare o rinnovare gli interni con soluzioni di design e funzionalità.

Mobili come divani, letti, armadi e tavoli, insieme a elettrodomestici di classe energetica elevata, rientrano tra i prodotti incentivati.

Bonus barriere architettoniche: agevolazioni per l’accessibilità

Anche il bonus barriere architettoniche resta in vigore, rappresentando una misura fondamentale per migliorare l’accessibilità delle abitazioni. Interventi come l’installazione di ascensori, montascale e rampe continuano a essere incentivati, aiutando le persone con disabilità o mobilità ridotta.

Il cambio di destinazione d’uso è una delle operazioni più “complesse” in ambito urbanistico. Per questo motivo è fondamentale non sottovalutarla.

In questo articolo saranno spiegate quali sono le autorizzazioni ed i permessi da richiedere, i costi da affrontare e, soprattutto, quando è possibile realizzare il mutamento di destinazione d’uso.

Cosa si intende per destinazione d’uso?

Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio.

La normativa facente riferimento all’art. 23-ter Testo Unico Edilizia DPR 380/01 definisce 5 categorie, quali:

1. Si tratta di abitazioni di qualsiasi genere, comprese quelle utilizzate in modo promiscuo. Ad esempio, studio professionale, affittacamere, abitazione.
2. turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta. Sono comprese anche le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo (come ostelli) e le altre attività extra-alberghiere.

3. produttiva e direzionale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie ed in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, fiere, uffici privati e studi professionali in genere.

4. commerciale: negozi di vicinato, media distribuzione, attività commerciali di grande distribuzione ed all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub.

5. agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

Ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, la quale comporta il passaggio ad una diversa categoria funzionale, viene definita cambio di destinazione d’uso rilevante. Se invece si resta all’interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.

Quando è possibile cambiare la destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso è sempre ammesso, eccetto le seguenti situazioni:

• tu viva in un condominio ed il regolamento condominiale vieti il cambio. Questo divieto è valido solo se il regolamento è di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini. Ne è un esempio il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all’atto dell’acquisto dell’immobile dalla ditta costruttrice. Se il regolamento è stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest’ultimo non può contenere restrizioni all’uso dei singoli locali.
• L’immobile non possiede le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge. A seconda del tipo di destinazione d’uso, bisognerà rispettare prescrizioni igienico-sanitarie precise. Ad esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime (bagno principale minimo 2,5 mq) ed i rapporti aero-illuminanti (ovvero il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali). Ogni Comune ha le sue regole. Quindi è fondamentale rispettarle e documentarsi prima.
• Lo strumento urbanistico comunale indica che sul tuo immobile non è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso. Per strumento si intende il Piano Regolatore Generale PRG, sostituito in alcuni comuni dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.

Cambio di destinazione d’uso: le fasi principali

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di Costruire poiché, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente.

Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia. Questo intervento ricade nella ristrutturazione e quindi bisogna presentare al Comune un permesso a costruire.

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, è fondamentale prima di tutto contattare un professionista, il quale dovrà:

• ritirare i documenti relativi all’immobile depositati presso gli archivi comunali. Si tratta di vecchi permessi a costruire, concessioni, SCIA, agibilità;
• procedere con una richiesta di visura delle pratiche. Da questi documenti si potrà ricavare lo stato legittimo;
• dopo il rilievo, verificare la regolarità urbanistica e quindi, l’assenza di abusi
• verificare i requisiti igienico-sanitari dell’intervento e l’eventuale progettazione degli spazi;
• compilare il Permesso a Costruire.

Nel giro di un paio di mesi, potrai presentare la pratica urbanistica. I tempi sono dovuti più che altro al reperimento dei documenti dell’immobile presso l’archivio comunale.

La pratica per il cambio di destinazione d’uso prevede, inoltre, che gli impianti siano tutti a norma e dotati di regolare certificato di conformità.

I costi di un cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile prevede le seguenti spese:

• interventi edili: spesso nel cambiare l’uso occorrono degli interventi volti al rispetto dei requisiti normativi. Ad esempio, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di finestre, l’allargamento dei vani.
• Onorari dei professionisti, variabili a seconda se si debbano predisporre solo le pratiche urbanistiche e catastali o anche energetiche ed impiantistiche. Inoltre, bisogna considerare anche la direzione lavori, obbligatoria in questi casi e l’eventuale coordinamento della sicurezza sul cantiere.

• Oneri di urbanizzazione, parcheggi ed i diritti di segreteria.

Quando viene costruito un nuovo edificio occorre pagare al Comune una quota della spesa che l’Amministrazione ha investito in strade, acquedotti, fognature, illuminazione etc., attraverso i cosiddetti oneri urbanistici. Il cambio destinazione uso ha per effetto il passaggio da una categoria ad un’altra. Ne segue un differente carico urbanistico come ad esempio un diverso consumo di acqua, un differente carico nella fognatura e un dissimile uso dei parcheggi .

Anche se attuato senza opere edilizie, il cambio comporta allo stesso modo l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione. Dovrai pagare la differenza tra quanto avresti dovuto corrispondere per la nuova destinazione e quello che hai già versato per la vecchia destinazione. Questo però solo nel caso in cui la nuova destinazione determini un aumento del carico urbanistico della zona.